| El escenario de expansión que amagaba a marcar un año récord en cantidad de operaciones en 2018, por los nubarrones de la economía nacional y los desequilibrios del tipo de cambio, complicaron la marcha de los créditos UVA y, nuevamente, el mercado transita entre las dudas y el avance. |
| Cuando se está por ingresar en el último trimestre del año, a esta altura, se confirma que lo que amagaba con ser un año muy bueno para el mercado, se tornó difícil tanto por el contexto macroeconómico como por los desequilibrios del dólar. La devaluación golpeó, y sobre todo, en el escenario del usado, ya que se cayeron muchas operaciones que iban a concretarse a través de los créditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Un relevamiento de la plataforma Properati, especializada en la compra, venta y alquiler de inmuebles, señaló que el precio en pesos de las propiedades acumula un alza superior al 100% en lo que va del año, lo que contrajo la toma de créditos indexados. |
 El combo de inflación en alza, dólar a la par, y la suba de los precios influyeron para que la gente vea frustrarse el sueño de la casa propia. En agosto último, el precio de venta promedio en dólares mostró un avance del 0,1%. De esta manera, la variación interanual llegó al 12,7%. Y la caída se afirma más en los relevamientos que aportan los colegios de escribanos de la Capital y de la Provincia de Buenos Aires, en ambos casos, la merma de la cantidad de operaciones de compra venta es de más del 20 por ciento interanual, en comparación con los últimos dos años. |
| En esta carrera, en donde los precios subieron y la demanda cayó abruptamente, una palabra autorizada es la de Eduardo Costantini, el creador de Nordelta y CEO de Consultatio, que hace poco manifestó que para que el sector vuelva a crecer, los valores de las propiedades deben bajar, comentó: “si bajan los costos de la construcción en dólares, entonces las unidades deben acompañar esta baja, para que los márgenes de rentabilidad sean mejores y ayuden a que más desarrolladores se animen a emprender nuevas obras”. Nicolás Corvalán, del área residencial de Tizado Propiedades, explicó que hay dos realidades que se juntan en este momento. “La demanda se frenó de forma abrupta porque se cayó el crédito, y esto afectó a las propiedades que llegan hasta 400.000 dólares. Por otro lado, los propietarios prefieren esperar, quedarse en el inmueble y ver cómo responde el mercado en el mediano plazo”. |
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| Por su parte, Adrián Mercado, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, aseguró que los valores del m2 se mantienen como al comienzo de año, y que lentamente empiezan a pensar tanto oferta como demanda que tendrán que darse una revisión de los precios en el mediano plazo de continuar el estancamiento de la actividad. En el andamiaje del sector, el propietario de un usado hoy está cerrado, negado a aceptar bajar el precio de su inmueble. En tanto quienes lo hacen, solo se muestran más flexibles, pero tampoco están convencidos de rebajar demasiado los valores, salvo excepciones. Por otro lado, todo está ligado a la necesidad de la oferta, y en esos casos se puede abrir alguna renegociación. “En tanto la necesidad del propietario de vender sea imperiosa se escuchan ofertas. En el resto existen los mismos precios de enero”, aseguró Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre. En sintonía, Sebastián Sosa, CEO de RE/MAX Argentina y Uruguay, dijo que cuando los propietarios tienen la necesidad de vender o bien quieren reemplazar la vivienda que tienen y necesitan entregar la actual están más abiertos a escuchar. “Hay dos factores que están empujando esta situación, que son la baja del costo de la construcción y la menor demanda debido a la retracción de la oferta de créditos. En este contexto, se pueden negociar algunas ofertas de aproximadamente un 15% menos. Depende del precio desde el cual se partió, se están aceptando o no. Es decir, si el inmueble está publicado desde hace 5 meses, quizás la negociación es algo mayor y si esta publicado recientemente y se taso en función del nuevo escenario económico, las negociaciones son menores”, explicó. |
| Que pasa con los que no dependen de las UVA |
| Para Tomás Seeber, director de RG Montes, el comprador con dólares o ‘’el comprador que no necesita del crédito nunca desapareció del mercado, sino que sigue estando’’. Incluso, en la actualidad, está más solo y sin tanta competencia con el mercado de crédito por lo que se presenta a las negociaciones con más fuerza. ‘’Veníamos de un mercado en el que claramente la oferta estaba con más armas de negociación que la demanda, principalmente porque teníamos muchos compradores para una oferta estancada y hoy las fuerzas se equilibraron. Eso hace que el comprador pretenda condiciones comerciales de precio más ventajosas. En algunos pocos casos las logra, pero en muchos otros no, ya que la oferta no está preparada para resignar más valor que el usual. Está ahí nuestro trabajo, en zanjar esa diferencia’’. Mientras que Ezequiel Chomer, Chief Financial Officer (CFO) del Grupo Chomer, precisó que la diferencia radica en quién tiene ahorro en dólares versus quién tiene flujo de ingresos en pesos: ‘’el segundo es quién compra en cuotas, que normalmente también es la moneda que acepta el desarrollador, ya que sus costos de construcción son en pesos, con la salvedad que se suelen aplicar con el ajuste de inflación de la construcción. En un contexto de más del 30% anual de inflación, es suicida no hacerlo. Por lo tanto, el comprador tiene asumido que de pagar en cuotas deberá hacerlo con precios ajustados’’. |
| Asimismo, el desarrollador que recientemente lanzó Selene Libertador, -un proyecto inmobiliario de lujo ubicado en La Lucila, Vicente López, que demandará una inversión de 800 millones de pesos– aseguró que el inversor busca primero un refugio de valor, y si puede, un upside, es decir que espera que en cierta cantidad de años pueda venderlo más caro: ‘’esto no significa que vaya a hacerlo, pero contempla esta posibilidad. También hay inversores que piensan en la primera vivienda de sus hijos, y suelen entrar en un negocio de compra de pozo cuando ellos promedian los 20 años, para asegurarse que en unos años podrán independizarse y tener un punto de partida sólido’’. “En los que son proyectos de inversión en pozo o construcción, la gran mayoría de los compradores son inversores minoristas, que invierten para una reventa al futuro. No es el consumidor final, que existió en su momento, son algunos que especulan para hacer una diferencia. No es el momento propicio para lanzar un proyecto, quizás sería si salen los créditos con el boleto de compra venta en mano y se podría abrir la demanda, pero recién comienza y sería bueno porque daría liquidez”, dijo Corvalán. |
| El futuro |
| Con los acuerdos con el Fondo Monetario Internacional, y las idas y vueltas de nuestra economía, es incierto el futuro de los precios. Es muy difícil hacer predicciones en un contexto de incertidumbre, pero por la historia y todo lo que pasó en cada momento de crisis que atravesó el país, los especialistas coinciden en que no habrá una baja en los valores del metro cuadrado y con el tiempo el mercado convalidará los precios actuales. Sí, están convencidos, que se frenará la tendencia al alza. Iuri Izrastzoff, de la inmobiliaria homónima, explicó que “los precios no bajaron, solo dejaron de subir. También hay una pulseada en la cual los interesados, cuando van a alguna propiedad que les interesa, preguntan si fue retasada, cosa que no ha sucedido”, comentó. |
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| En cambio, si asegura que en los negocios que empezaron a moverse esta semana se escuchan más contraofertas. “Todavía no se fijaron nuevos precios, sino que hay dispersión de los valores”, explicó. En cuanto a las tasaciones recientes, en este escenario post-devaluación, en algunos casos mantienen los mismos valores, pero otros brokers aconsejan una baja. “Nosotros estamos tasando más bajo que antes de la corrida de mayo pasado, pero no hay científicamente un parámetro para decir cuánto se puede bajar. Lo hacemos entre un 10 y un 15% de acuerdo al tipo de propiedad, aunque el ser el volumen tan bajo, sin demanda, tampoco se puede hablar de una tendencia”, comentó el operador. |
| Por su parte, Sosa, indicó, que, “las propiedades deberían bajar dada la disminución tan importante de la demanda. Pero históricamente hubo otras devaluaciones y los precios no bajaron. Lo que sí notamos los últimos meses es que no hubo suba de precios aunque sí se están realizando negociaciones más agresivas cuando surge una reserva”. “Quien tiene que vender para volver a comprar, le importa mucho realizar la operación encadenada de manera de no correr riesgo por disparidad de precios entre la venta y la compra. Asimismo, los desarrolladores que están haciendo proyectos nuevos sufrieron una baja en los costos de la construcción, pero no han bajados los precios tampoco ya que en general quieren recuperar su inversión en dólares y además tener un margen”,agregó. |
