Informe Construya N° 184 – Junio 2018 Un escenario que vuelve a posicionarse entre el avance y la cautela

Con un dólar cada vez más alto, las tasas hacia arriba para los créditos hipotecarios y ciertas dudas financieras, generaron que en el último tiempo haya dudas sobre la marcha del mercado. La gente sigue confiando en las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), pero los nubarrones en la economía han contribuido para desacelerar el crecimiento sostenido que había arrancado a mitad de 2016. Las otras dudas pasan por los desarrolladores que siguen confiando en el ladrillo pero los proyectos avanzan de manera más lenta.
Las distorsiones que viene generando el aumento del tipo de cambio en los últimos dos meses contribuyeron de manera negativa en el escenario inmobiliario y de la construcción, pero siempre se sabe que el ladrillo es una de las mejores inversiones por la rentabilidad que ofrece y por su garantía de buenos resultados frente a otras opciones.
Dentro de este marco el escenario sigue siendo favorable, aunque los nubarrones macro económicos impactan en la decisión de la gente que busca endeudarse para poder comprar su vivienda a través del financiamiento, como a su vez, le provoca incertidumbre a los desarrolladores que siempre tienen que agudizar el ingenio para invertir a largo plazo y que los proyectos puedan culminarse en tiempo y forma sin tener sobresaltos, en especial cuando son emprendimientos de importante magnitud.
Para aquellos que ya están pagando un crédito en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), la variable más importante no es el dólar, sino la inflación y el sueldo que perciben por su trabajo cotidiano. Al ser un crédito indexado, se ajustará todos los meses a la par de la inflación -tanto la cuota como el capital-. Una preocupación para quienes están por tomar el financiamiento para pasar a ser propietarios fue el aumento de las tasas de interés de los préstamos que otorgan los bancos desde el mes último (el Nación sigue siendo el que ofrece la tasa más baja), y esto también retrajo a varios interesados en poder acercarse a las UVA.

Son varios especialistas los que sostienen que si durante la vida del crédito, el salario acompaña a la inflación, la persona no debería tener problemas para poder pagarlo, porque todos los meses la cuota ajustada del crédito se debería llevar la misma proporción del salario.

Por eso el gobierno también mostró su preocupación y hace unos días se realizó la primera reunión sectorial en la Casa Rosada, encabezada por el Ministro del Interior, Rogelio Frigerio, y por el actual Secretario de Vivienda, Iván Kerr, allí participaron destacados representantes de las distintas cámaras inmobiliarias, desarrolladores y colegios de escribanos, entre otros. La queja fue en la lentitud para quienes deseen obtener un crédito UVA y la lentitud de algunos bancos en destinar el dinero para concretar la operación de compra venta. Allí se habló del Plan Procrear y sobre todo, del mercado del usado.

Para Fernando Ezquerro, presidente de la desarrolladora y gerenciadora Dirikon, y ex presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), dijo que lo que va a ayudar a que el sistema de UVA se establezca en el país es la constancia del sistema bancario en estimular este método. Pero será clave que se promueva el “ahorro de la gente y otorgando créditos a constructores en esa unidad. La ventaja para el desarrollador es que si toma crédito en UVA y vende en UVA no tiene oscilación como antes que tomaba créditos en pesos y vendía en dólares y tenía un desajuste’, argumentó.
El problema para el desarrollador se origina en el costo de la construcción que todavía no se mide en UVA, aunque el empresario advierte que en el mediano plazo las empresas constructoras van a terminar aceptándolo. Indirectamente, todos los referentes coinciden en la necesidad de lograr plazos lógicos de estabilización y de construcción de una moneda que sea reserva de valor. ‘Por lo menos, necesitamos diez años’, aclaró Gustavo Llambías, de la AEV, que construye un proyecto para la clase media que vende en UVA y que incluso cerró el contrato con la constructora en esa unidad. Está claro que no es un tema que se arreglará de un día para el otro. ‘La Argentina tiene todavía una inflación muy alta incompatible con el sistema de crédito, lo sabe el Gobierno y la tiene que bajar’, dijo.

Un dato alentador que plantea es que si uno analiza ‘series largas bien medidas el índice de variación de sueldos ha estado siempre por encima de la inflación’. Alguna vez estuvo uno o dos puntos abajo y la mayoría dos o tres puntos arriba, datos que corroboran su análisis de que quien se endeuda en UVA y tiene un sueldo promedio que se ajusta con el coeficiente de variación salarial -que es el promedio de todos los gremios– no tendrá problemas en pagar la cuota, analiza. La buena noticia es que en el Gobierno trabajan para que los próximos llamados a tomar Procrear sean nominados en UVA. Si los créditos están en una moneda que se indexa, los actores del sector aspiran a que los vendedores empiecen a valuar sus propiedades en UVA y no en dólares.

Por su parte, el arquitecto Gustavo González, asesor técnico comercial de la consultora Serinco, puntualizó, que el costo de construcción baja coyunturalmente en dólares, aunque se irá ajustando por inflación. Hay rubros de la construcción donde impacta más la devaluación, los insumos importados y el acero y aluminio.

“En pesos, sube el precio de los inmuebles de las zonas dolarizadas, alejando al comprador que tiene sus ingresos en nuestra moneda. Y sobre los créditos hipotecarios, creo, que como nos indicaría un GPS, la palabra es recalculando, quien en enero inició la compra de un inmueble de 100.000 U$S, necesitaba  $ 1.940.0000, hoy necesita $ 2.500.000, la diferencia, entonces hay que preguntarse: quien la desembolsa”, afirmó González.

A esta altura, “creo que los valores solo bajarán en dólares de la propiedades, donde habitualmente no se manejan en esa moneda, como en las ciudades chicas del interior del país”, dijo González.

Sobre el escenario, el ministro Frigerio, puntualizó que hubo un crecimiento exponencial de los créditos; la turbulencia cambiaria trajo incertidumbre, pero todos estamos de acuerdo con que el impulso a los créditos UVA fue una excelente decisión. La idea del gobierno es que poco a poco se avance en UVA, y que en el futuro no tan lejano así como la Unidad de Fomento chilena, el mercado sea en esta nominación, tanto para la venta como para la construcción (en especial, para que los créditos intermedios alienten a los desarrolladores a poder tomarlos y que se construya también en UVA, todo está por verse).

La mayoría sostienen que cambiar la mentalidad en la gente no será fácil, y que hasta que el gobierno lo logre maniatar a la inflación será difícil que el mercado del usado se maneje en UVA, pero sí en el interior hay más posibilidades porque las propiedades no están valuadas tanto en esta moneda.

Por otro lado, los desarrolladores miran al comprador que es inversor, que apuesta al ladrillo como resguardo de valor y que busca unidades ubicadas en zonas top. ‘Los proyectos nuevos volverán al modelo de la preventa y los fideicomisos al costo que se financian durante la obra’, dijo Martín Boquete, de Toribio Achával Propiedades.

El sector volverá a construir para el segmento más alto de la pirámide. De hecho, el Grupo Monarca presentó el primer lanzamiento del año: Azzurra, un barrio cerrado de US$ 50 millones de inversión que ocupa 68 hectáreas en Tortugas, con una oferta de lotes que va desde los US$ 85.000 hasta los US$ 500.000 -que se pueden pagar al contado con descuento o con un adelanto del 25 por ciento y hasta 36 cuotas fijas en dólares, en UVA o en pesos ajustadas por CAC-.

‘El proyecto tiene un bosque de 52 años de Thays y será el primero en el mundo con una oferta de lotes que da a una laguna cristalina Crystal Lagoon, esto permitirá que tengan playa privada’, dijo Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora homónima. El empresario que esperó el desenlace del martes, la jornada del cierre de las Lebac (del martes 15 de mayo), para reconfirmar el lanzamiento. La decisión de poner las energías en el ladrillo Premium no fue fácil. De hecho, la compañía cambió el emprendimiento sobre la marcha. Inicialmente proyectaba un barrio cerrado para un escalón más abajo pero finalmente decidieron ir por lo exclusivo.

Otro desarrollo que tomó impulso, y que sumará una inversión total superior a los 60 millones de dólares es Quartier Dorrego, de Argencons, un proyecto de 32.000 metros cuadrados, 340 departamentos, basamento gastronómico-comercial y 285 cocheras, ubicado en lo mejor de Palermo Hollywood. Las unidades de 40, 45, 90 y 125 m2, habían sido suscriptas en apenas 120 días y confirmando el ranking de sus productos inmobiliarios de rápida y fuerte apreciación, el valor de las mismas ya ronda los US$ 5.000 USD/m2.

El edificio, de gran perímetro, tiene su frente principal sobre la calle Amenábar y dos patas laterales por Concepción Arenal y por Dorrego, en una de las zonas más dinámicas de Palermo y de mayor expansión de los últimos años. Tiene 10 pisos de altura y cuenta con dos accesos y núcleos verticales independientes, ambos con vigilancia y control de los accesos vehiculares a las cocheras.

También se iniciaron las obras de otro desarrollo Premium, en un antiguo astillero de principios del siglo XX, este predio se transformará en un edificio de viviendas de 17 plantas de la mano de CMNV- Comunidad de Inversión, con 20.000 m2 de obra en pleno distrito de las artes rodeado de museos destacados, cultura y la historia de Buenos Aires.

Se trata de Astillero Catalinas Sur se levanta sobre la calle Azopardo 1337, en Madero Sur, y ofrecerá 17 plantas techadas, terraza, 4 subsuelos de cocheras, con vistas a Puerto Madero, a la Reserva Ecológica y al Río de La Plata. Asimismo, el emprendimiento que demandará una inversión de u$s 30 millones, fue diseñado por los estudios Moarqs y BMA & Asociados quienes llevan adelante el proyecto de arquitectura.

‘’Desde fines de 2017 hasta abril de este año hemos avanzado en la realización de todos los trabajos preliminares que incluyeron la demolición y en simultaneo el sostenimiento estructural para la protección de una fachada declarada como patrimonio histórico de la Ciudad. Hace poco comenzamos la etapa de excavación de los cuatro subsuelos. Astillero representa la vida en la Ciudad y nosotros buscamos hacer proyectos que aporten valor. Por eso, preservar una fachada histórica es la forma de contribuir a la riqueza arquitectónica del barrio. El desafío de hacer cosas distintas es lo que nos motiva a asumir esta responsabilidad’’ comentó Luciano García Sáez, Director de Proyectos de CMNV, Comunidad de Inversión.

Hoy el m2 promedio en barrios como Palermo, Belgrano, Caballito o Villa Urquiza está en US$3000. Puede haber alguna suba pero en ese nivel, para un departamento tres ambientes o de 70 m2 se necesitan US$220.000, es decir, un poco más de 3,7 millones de pesos. Calificando para un crédito, este importe no sería un inconveniente ya que, la mayoría de los bancos prestan hasta 5 millones de pesos.

También Cruces, puntualizó,  que el aumento del precio del metro cuadrado obedece a que ‘las propiedades están sobrevaluadas, aquí y en el resto del mundo’, porque ‘es más fácil canalizar dinero negro a los inmuebles que hacia el sistema financiero’. En el caso argentino, además, se suma el hecho de que los inmuebles fueron elegidos como alternativa de ahorro.

‘Los altos precios en dólares son un problema porque están fijados pensando en inversores, pero divorciados de la capacidad de pago de quienes quieren usarlos para vivir. En 2017, hubo un gran envión al sector usando los créditos hipotecarios promovidos mayormente por la banca pública. Las tasas ahora han subido y entonces se hace más difícil para los compradores convalidar los precios’, detalló.

En cuanto a lo que viene, nadie puede precisar a qué valor del dólar cerrará el año, pero algo es cierto, habrá que ver si los valores de las propiedades habrán tocado su techo o seguirán en alza durante 2018. Será clave que el gobierno por un lado emprenda una dura batalla para controlar la inflación (la meta del 15% es casi una ilusión hoy), y que por otro lado, las unidades mantengan sus valuaciones para seguir seduciendo al público que desea comprar en vez de alquilar, y que dependen del financiamiento para llegar a su techo propio.

Por su parte, Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de la compañía afirmó: ‘’Sin duda, el sobrecosto de conservación, readecuación y adaptación de la nueva arquitectura a una fachada preexistente es considerable, pero los beneficios de contribuir con la preservación de la historia de la Ciudad hacen que el balance sea positivo. Respecto de los tiempos de obra, si bien son mayores, una vez obtenidos todos los permisos, no afectará en los plazos de obra’’. En línea con esto último afirmó que prevén la finalización para fines de 2020 y que han vendido las 172 cocheras totales en un 80% a inversores: ‘’Esperamos cerrar el año con más del 85% de las unidades vendidas”.

El proyecto Astillero Catalinas Sur será vecino del inmueble del Banco Santander Rio que ya se encuentra en obra en donde trabajarán más de 3000 personas y que dará a la cuadra y la a zona una impronta muy particular y gran movimiento.  Además, el directivo comentó que: ‘’La Ciudad presenta una desconexión entre el Norte y el Sur y, a través de las obras anunciadas por el Gobierno y privadas como la nuestra pareciera crearse una unión entre ambos puntos cardinales. La obra del Metrobus, la del Banco Santander Rio en la esquina de Av. Garay y Azopardo y el Paseo de las Artes en el bajo de la autopista de Pedro de Mendoza y Astillero como nuevo ícono van a generar una nueva dinámica en una zona que hasta ahora parecía una isla en la ciudad’’, agregó.

En cuanto a los valores de Astillero Catalinas Sur, las unidades funcionales van desde los $2.300.000  financiado con un anticipo de 40% y un saldo en 30 cuotas mensuales ajustadas por CAC – (opcional un 15% en 4 refuerzos semestrales) y son comercializadas por Toribio Achával Propiedades y Di Mitrio Inmobiliaria.

Lo que viene

En lo inmediato y sobre todo en el tema de los precios de las propiedades, que vienen en alza, desde 2017, Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades admite que, si bien los precios no tienden a la baja, ‘los dueños de los pisos dejaron de estar tan rígidos y tienen oídos para las contraofertas’. “Es el mejor momento para hacerlo’, agregó Achával. “El bróker da números: se pueden encontrar descuentos de hasta 10 por ciento, sobre todo en usados. Por caso, antes por un departamento de US$1 millón era impensada una contraoferta de US$830.000, hoy la escuchan y la analizan. Hay que aclarar que son situaciones particulares. Nadie en el sector está saliendo a regalar metros’.

Por otro lado, se planteó que la posibilidad de construir y vender en pesos puede ser una realidad, sobre todo, así lo sostiene Hernán Nucifora, de la desarrolladora Global Investments, “con la devaluación se abre una oportunidad para los departamentos en pozo en pesos”. Propongo recurrir a un fideicomiso en pesos con precios concertados y no al costo. ‘Más allá de que hay costos de la construcción como el hierro y el aluminio, que se incrementarán con el dólar, son un componente menor en el valor del metro cuadrado. Nosotros tenemos respuesta con los departamentos que se comercializan en pesos. La lista de precios bajó un 15% y el índice de la Cámara de la Construcción aún no trasladó aumentos’, apuntó.

El escenario va del avance a la cautela, pero todos coinciden en que el ladrillo siempre será una opción ideal como refugio de valor y que la gente mantendrá la intención de poder pasar a ser propietarios por lo cual ni bien se logren controlar las distorsiones, y pueda generarse ahorro, el crédito volverá a ser el dinamizador del mercado.

Fuente: Construya

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