| Algunos especialistas observan que la estampida del dólar de los últimos días indefectiblemente puede dañar el buen momento de los créditos nominados en UVA, como también, generar un empuje mayor de los precios de las unidades tanto usadas como a estrenar que a esta altura dejan posicionada a Buenos Aires en una de las ciudades más caras de la región en materia de valores de las propiedades. |
| La estampida que posicionó al dólar cerca de los 21 pesos en el último viernes de abril marca que algunos nubarrones empiecen a aparecer en el escenario cuando la expansión de los créditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), crecían mes a mes. Los analistas económicos coinciden en que este es un problema porque a este precio, la repercusión en los valores de las unidades será alta y encima el aumento de la tasa de interés en los créditos, sumará más dolores de cabeza. |
 Tanto la cuota como los préstamos están indexados, pero los alquileres también, dijo hace unos días el titular del Banco Nación, Javier González Fraga, para explicar por qué, no deberían perder atractivo en el futuro los créditos hipotecarios en UVA a 30 años de plazo para la compra o construcción de viviendas. Estas palabras responden a la inquietud que generó el repunte de la inflación en los últimos meses y la suba del precio en pesos de las propiedades -tasadas en dólares- por efecto de la devaluación. Pero a esta cuestión, se agrega el ajuste que a partir de mayo aplicará la entidad crediticia a las tasas de interés de los créditos nuevos, que se elevarán a 6,5% anual para los clientes que perciben sus haberes en las cuentas del banco y a 8% para los ‘no clientes’ por segunda vez en cinco meses. |
| Estos porcentuales implicarán cuotas más altas, por ejemplo, a quien solicite 1 millón de pesos, hasta abril pagaba 6500 pesos en promedio, con el nuevo esquema, la cuota subirá a 9100 pesos, por lo que hará más alto el pago mensual y si a ello se suma que la inflación no está maniatada ni cerca de pararse en un dígito por mes, todo suma factores que pueden jugar en contra de la expansión de los UVA, que tuvieron un crecimiento explosivo en 2017 (148% interanual, con 58.500 nuevos prestatarios) y contribuyeron decisivamente a dinamizar el mercado y la construcción de inmuebles. Ahora el ingreso mínimo requerido a los solicitantes será más elevado para mantener la relación cuota/ingresos y/o reducirá el equivalente en dólares del monto a financiar en pesos (80% del valor). |
| Quienes ya pudieron pasar de inquilinos a propietarios hipotecados no tuvieron tan en cuenta los antecedentes inflacionarios de la Argentina, sino que optaron por los principales atractivos de estos créditos indexados hasta 360 meses: la cuota inicial resulta inferior o similar al de un alquiler mensual; es mucho más baja por algunos años que la de un préstamo hipotecario tradicional y no puede superar a través del tiempo una relación equivalente al 25% de los ingresos de su grupo familiar. Si esto ocurre, se extiende el plazo. Otro incentivo extra fue la agresiva tasa promocional de 3,5% (y 4,5%) anual fijada hace un año por el BNA (y replicada por otros bancos públicos) para impulsar estas líneas a largo plazo y que le permitió liderar el mercado con más del 50% de las operaciones (28.400 por $ 40.130 millones entre mayo de 2017 y abril de 2018, excluyendo el plan Procrear). Esta cifra representa 66% del monto de todos los préstamos hipotecarios a distintos plazos otorgados por el Banco desde 2016. Sólo en marzo y abril de este año, incluso con mayores tasas de interés -habían subido a 5,5 y 7% anual desde comienzos de diciembre-, sumó 8351 créditos UVA por un monto total de casi $12.500 millones. |
| De todos modos, la inflación jugó su rol. En los últimos doce meses, acumuló un aumento de 25% la Unidad de Valor Adquisitivo (el coeficiente equivalente al índice de precios al consumidor de cada mes prorrateado diariamente en el siguiente por el Banco Central) con la que se ajusta el capital adeudado en pesos y se computan los intereses. A medida en que se pagan las cuotas mensuales se va amortizando una parte del capital, a la manera de los círculos cerrados para la compra de autos 0 km. González Fraga aclaró que las tasas de interés fijadas por Banco Nación a partir de mayo no alcanzarán a quienes ya tienen créditos aprobados y/o pendientes de escrituración. También que, sin ser una norma general, cada gerente de sucursal tiene la facultad de extender hasta 40 años el plazo máximo del préstamo; o elevar de 25 a 30% la relación de ingreso familiar con la cuota mensual que abona el usuario, en función del nivel de ingresos de su actividad laboral o como jubilado netos de otras deudas financieras; o su edad al obtener el crédito. |
| Paralelamente, el BNA acaba de suscribir un acuerdo con el programa Procrear para mantener las tasas de interés de 3,5% (y 4,5%) durante toda la vigencia del crédito a los beneficiarios (asalariados formales, monotributistas o jubilados) que al 30 de abril cuenten con créditos pre aprobados y hayan presentado toda la documentación de la vivienda a adquirir o el terreno y el proyecto de obra a construir, aun cuando no hubieran perfeccionado la escrituración. Estos préstamos UVA con fines sociales incluyen un subsidio estatal que va de $200.000 a $400.000 según la situación de cada solicitante. En los últimos 16 meses se otorgaron 8333 con un desembolso total de casi $8300 millones, mayormente para compra de vivienda, de los cuales más de la mitad se concentra en CABA y la provincia de Buenos Aires. |
| El titular del BNA justifica la suba de tasas de interés en la necesidad de dotar de perdurabilidad a las líneas UVA, a través de la securitización de las hipotecas para fondear futuros créditos. No obstante, la generalización de este instrumento se mantiene pendiente por la demora en la sanción de la reforma del mercado de capitales (rebautizada como ley de Financiamiento Productivo), que está frenada en el Congreso desde hace más de un año y ahora quedó como rehén del debate político con la oposición por los ajustes tarifarios. González Fraga estima que la colocación de títulos con garantía hipotecaria permitiría obtener fondos por una cifra que ubica entre $ 10.000 y 20.000 millones. Aun así, admite que el plazo incierto de los créditos UVA en función de salarios o ingresos constituye un condicionante, que busca ser removido mediante un seguro que cubra el riesgo de que el aumento de la UVA (IPC) supere al del coeficiente de variación salarial (CVS). Según las series estadísticas del Banco Central, esto ocurrió sólo una vez en los últimos 40 años durante la crisis de 2002. Al respecto, Martín Boquete, director de Toribio Achával, precisó que la subida del dólar y de la tasa de interés para los créditos hipotecarios pueden acarrear algunos trastornos, pero estos indicativos no se observan hoy: “Por el contrario, notamos mayor interés de las parejas jóvenes en acceder a estos planes, de hecho mucha gente contaba con ahorros tangibles que permiten a los interesados cruzar el puente para poder ser propietarios y dejar de alquilar. A diario recibimos a muchas familias que mantienen vivo el sueño de poder comprar su propia vivienda”. |
| Pero Adrián Ruiz, de la inmobiliaria homónima, que sobre todo opera en Belgrano, Colegiales y Saavedra, dijo que la suba del dólar, si impactará en ambas cuestiones. “En los créditos habrá que tener muchos más pesos para poder comprar, porque las propiedades están valuadas en dólares. Y la cuota se encarecerá si la inflación no afloja, como también el aumento de la tasa de interés es un factor negativo, porque desde mayo sí se reflejará en las cuotas mensuales de quienes accedan a los planes a partir de este mes”. Por su parte, Adrián Mercado, de la inmobiliaria homónima, precisó, que “el año se inició con muchas expectativas como consecuencia de un 2017 donde los créditos UVA renovaron las esperanzas de la gente de llegar a la casa propia. El año pasado terminó con una suba en las escrituraciones como hacía tiempo no sucedía y eso permitió arrancar el año con un muy buen ánimo. Los primeros meses de 2018 mostraron a un público cauteloso por el aumento del dólar, el cual como era de esperar afectó inmediatamente al mercado inmobiliario dado que las operaciones se hacen con en esa moneda y justamente entre diciembre y febrero tuvimos la mayor devaluación de los últimos tiempos”. El incremento del dólar preocupa, “además, se espera un aumento del valor de metro cuadrado y con un dólar más alto se aleja la posibilidad de la gente de llegar a su vivienda. De hecho, en las zonas de mayor demanda, cómo Barrio Norte, Palermo, Belgrano, siempre cuesta encontrar una unidad, especialmente de dos y tres ambientes. El problema es, en el caso de los departamentos usados, que es el más activo con los créditos. Por eso, en los últimos años se produjo un efecto derrame hacia barrios linderos en busca de oportunidades”, amplió Mercado. |
| Valores caros Luego del repunte del mercado, ya desde 2017, a la fecha, los precios de las unidades tanto usadas como a estrenar, también treparon. En este sentido es interesante analizar la evolución de los valores en los distintos barrios de la ciudad. Por ejemplo, en un contexto en el que el ladrillo subió 10 por ciento en los 12 meses de 2017, las propiedades ubicadas en los barrios de Núñez y Villa Urquiza registraron un incremento por encima del 20 por ciento, según uno de los relevamientos realizados por ZonaProp. En el primer caso, la suba fue de 22 por ciento con un metro cuadrado que ya supera los US$3000, mientras que en Villa Urquiza, el alza fue de 20 por ciento con un metro cuadrado que cotiza hasta en US$2800. Trescientos dólares más de lo que defienden los pisos en Villa Devoto, en donde también se concretó un aumento que ronda el 20 por ciento con un metro cuadrado que ya supera los US$2500. La suba en Núñez fue impulsada por el incremento de la oferta sobre el corredor Libertador. |
| ‘En Villa Urquiza, en cambio, el aumento de precios de los departamentos responde a la fuerte demanda impulsada por los créditos’, detalla Federico Barni, director ejecutivo de Navent Argentina (la empresa propietaria de ZonaProp), quien agrega que se trata de dos zonas consolidadas que continúan en proceso de crecimiento. ‘Sumaron ofertas nuevas dirigidas a un público joven, además cuentan con diversos medios de transporte y amplia oferta comercial, pero mantienen aún un diferencial de precio respecto a barrios más establecidos como Belgrano o Palermo’, finaliza. En otro informe de ZonaProp, se precisó que Buenos Aires se convirtió en una de las ciudades más caras de América latina a la hora de pensar en la compra de un inmueble, con un precio promedio por metro cuadrado de 3.059 dólares. Quedó a pocos pasos de los líderes regionales como Río de Janeiro y Santiago de Chile. |
| Esto sucedió porque es una de las plazas donde se registró el mayor aumento porcentual del precio en dólares en el último año (15%), detrás de la ciudad de México (32,9%); y Guadalajara (18%). Al respecto, el economista Juan José Cruces, Director del Centro de Investigación en Finanzas de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), quien sigue mucho el tema de la vivienda, detalló que ‘durante el semestre, los precios del metros cuadrado en América Latina subieron 6,9% en dólares y 4,4% en moneda local ajustada por inflación’. ‘Los inmuebles más baratos de la región están en Caracas (Venezuela) y cuestan 518 dólares por m2; le siguen los inmuebles de Quito con u$s 1363; luego Guadalajara con u$s1409 y, finalmente, Bogotá con u$s 1464 el metros cuadrado’, indicó el informe. En el último año, los precios de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron 15% en dólares y 19,4% en pesos ajustados por inflación. |
| Hoy el m2 promedio en barrios como Palermo, Belgrano, Caballito o Villa Urquiza está en US$3000. Puede haber alguna suba pero en ese nivel, para un departamento tres ambientes o de 70 m2 se necesitan US$220.000, es decir, un poco más de 3,7 millones de pesos. Calificando para un crédito, este importe no sería un inconveniente ya que, la mayoría de los bancos prestan hasta 5 millones de pesos. También Cruces, puntualizó, que el aumento del precio del metro cuadrado obedece a que ‘las propiedades están sobrevaluadas, aquí y en el resto del mundo’, porque ‘es más fácil canalizar dinero negro a los inmuebles que hacia el sistema financiero’. En el caso argentino, además, se suma el hecho de que los inmuebles fueron elegidos como alternativa de ahorro. ‘Los altos precios en dólares son un problema porque están fijados pensando en inversores, pero divorciados de la capacidad de pago de quienes quieren usarlos para vivir. En 2017, hubo un gran envión al sector usando los créditos hipotecarios promovidos mayormente por la banca pública. Las tasas ahora han subido y entonces se hace más difícil para los compradores convalidar los precios’, detalló. En cuanto a lo que viene, nadie puede precisar a qué valor del dólar cerrará el año, pero algo es cierto, habrá que ver si los valores de las propiedades habrán tocado su techo o seguirán en alza durante 2018. Será clave que el gobierno por un lado emprenda una dura batalla para controlar la inflación (la meta del 15% es casi una ilusión hoy), y que por otro lado, las unidades mantengan sus valuaciones para seguir seduciendo al público que desea comprar en vez de alquilar, y que dependen del financiamiento para llegar a su techo propio. |
