Reporte de Oficinas Buenos Aires 1T2017: Alza de precios a pesar de leve retracción en demanda

Un tropiezo en la demanda no es caída, profundos cambios y transformaciones han ocurrido en 2016 y se continuaron en 2017. La demanda cayó a niveles negativos producto de mayor disponibilidad de edificios existentes y escasas y pequeñas transacciones en comparación a lo observado el año pasado. La tregua en la caída de la disponibilidad y la absorción no debería durar mucho, proyectos próximos a entregarse, algunos de ellos ocupados en su totalidad revertirían la tendencia en poco tiempo. Precios en alza, los promedios continúan en ascenso mientras que los valores máximos llegan a nuevas fronteras.

CONDICIONES ECONÓMICAS

Señales cruzadas marcaron los indicadores económicos de Argentina. El PIB arrojó indicios de reactivación tras ocho meses en descenso, diciembre demostró un saldo interanual neutro mientras que enero 2017 creció un 1,1%, de acuerdo a cifras del INDEC. Por otro lado, el comercio continúa en baja ya por 15 meses consecutivos producto de la caída del salario real y la sostenida elevada inflación. Las proyecciones indican una desaceleración de los aumentos de precios hacia el segundo trimestre de 2017, que sumado al efecto de las paritarias en los sueldos, el salario real se recuperaría. La inflación ha acumulado 3,8% a febrero y se estima cierre el primer trimestre en 5,8%, acumulando una variación interanual de 29,7%. El principal factor que explica la suba (28,0%) fue el aumento de la tarifa de generación y distribución de electricidad que se enmarca en el plan de reducción de subsidios de servicios públicos, impulsado desde 2016. La alta presión inflacionaria le impone una postura restrictiva al BCRA respecto de su política monetaria lo que limita las posibilidades de bajar la tasa de interés para estimular el consumo.

Los primeros sectores que apuntalarían la recuperación son el agrícola, la construcción y la minería y energético. De acuerdo a las estimaciones, se proyecta un incremento del 32,0% en la cosecha de trigo y 26,0% del maíz respecto del año anterior. Por otro lado, la expansión de la obra pública impulsada por la administración actual, sumado a los nuevos créditos hipotecarios, ha fomentado la construcción que ya muestra indicios de recuperación que se evidencia en un aumento del 57,0% en escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires. Asimismo, los fondos del blanqueo se han canalizado en la demanda a través de un aumento en la venta de automotores, escrituras de inmuebles y compra de bonos locales; hecho que colaboró con la reducción del riesgo país y costos de financiamiento. El sector externo plantea desafíos en el corto a mediano plazo. La desaceleración de la economía china, uno de los principales socios comerciales de Argentina, sumado a mercados financieros más cautelosos producto de la nueva política exterior de Estados Unidos, pueden obstaculizar el comercio exterior de Argentina.

INVENTARIO Y PRODUCCIÓN

En 1T 2017, no se registraron entregas de nuevas oficinas. El inventario de oficinas Clase A/A+ estaba compuesto por 1,99 millones de metros cuadrados en 199 edificios, ubicados en la Ciudad de Buenos Aires y en la Zona Norte. Si bien la producción fue nula en dicho período, la misma acumuló 122.056 m² aproximadamente a lo largo de 2016, logrando un nivel sustancialmente superior a años anteriores e incluso por encima del promedio anual histórico de los últimos cinco años de 75.000 m². En los próximos nueve meses, se estiman nuevas entregas por 128.252 m² aproximadamente distribuidos casi uniformemente entre el CBD, la Zona Norte y el Distrito Tecnológico. En detalle, en CBD se espera la finalización de una de las últimas torres en Catalinas, en este caso a ser ocupada por un banco nacional y otros dos edificios de menor envergadura en Puerto Madero. En Zona Norte, las entregas estarán más atomizadas en diversos edificios de entre 4.000 y 12.000 m² que seguramente se materialicen en el segundo semestre.

Por último, el Distrito Tecnológico no será la excepción a la expansión del mercado, tres proyectos se estarían completando allí, uno construido a medida de una compañía de servicios de salud, mientras que los otros dos, son especulativos y ya en comercialización. El proceso de renovación del inventario iniciado en 2016, se continuará en 2017 y profundizará en 2018, lo que ha tenido como consecuencia estándares de calidad más altos y ocupantes más exigentes.

DEMANDA

Con casi 144.000 m² absorbidos, la demanda ha marcado el paso del mercado en 2016. La considerable expansión de la absorción rebota en 1T 2017 con una caída en el espacio ocupado arrojando una absorción neta negativa de 13.140 m². El revés en el indicador se explica, por un lado en la ausencia de transacciones significativas que continúen con la tendencia del año anterior, sumado a que varios edificios ya existentes liberaron unidades aumentando así la disponibilidad.

No obstante, el cambio en el mercado trasciende la coyuntura del 1T 2017, la demanda se ha consolidado a través de un mayor número de averiguaciones, interesados e incluso transacciones. Dicha consolidación de la demanda tiene como consecuencia la aceleración de los procesos de comercialización y que impacta en la toma de decisiones ya que las opciones ofrecidas puede que no estén más disponibles si se demora la ejecución. La demanda se mostró muy proactiva hacia la nueva oferta, localizada mayormente en Catalinas y en los submercados del CBD, representando el 58,8% de las superficies tomadas en 2016. Asimismo, la mayoría de las superficies recientemente entregadas fueron absorbidas en su totalidad, tanto en la comercialización previa a la entrega o porque se trataron de proyectos desarrollados a medida para un ocupante; éste será el caso de varios proyectos a ser entregados en 2017. Clase A+ ha sido el segmento de mayor demanda de los últimos tres años, representando el 62,0% de las superficies ocupadas en dicho período. Las cifras describen una tendencia fly-to-quality hacia el segmento Clase A+ que también se manifiesta en la preferencia por productos de alta calidad y se basa en mayor eficiencia, excelentes prestaciones especificaciones técnicas y ubicaciones privilegiadas. La pujante demanda en Clase A+ ha convalidado precios al alza, desplazando el límite superior del rango de rentas.

VACANCIA Y DISPONIBILIDAD

Producto de la caída en la demanda, la tasa de vacancia aumentó en el 1T 2017 cerrando en 7,3%, 70 puntos básicos por encima del trimestre anterior. La eventual descompresión de la tasa de vacancia trae alivio después de un año con fuertes recortes en la disponibilidad. Sin embargo, considerando los proyectos en curso en 2017, se estima que la tendencia en baja continuará cuando la demanda se reactive.

En línea con la demanda, la reducción del espacio disponible fue más dramático en Clase A+ que en Clase A, cayendo de 7,0% a fines de 2015 hacia 5,4% en 2016. Los submercados con mayor disponibilidad continúan siendo los mismos del trimestre anterior: Corredor Panamericana (24.000 m²), Microcentro (23.800 m²) y Puerto Madero Norte (19.800 m²); todos ellos aumentaron en superficie ofrecida. El espacio vacante en Corredor Panamericana se trató principalmente de edificios ya entregados que se han desocupado, contrario a Macrocentro Sur o Puerto Madero Norte, donde la disponibilidad responde, en su mayoría, a edificios entregados recientemente que todavía no han sido ocupados. Cabe mencionar que durante el 1T 2017 varios edificios de vacancia históricamente baja, volcaron unidades al mercado fundamentalmente por las relocalizaciones de sus ocupantes. Considerando las entregas proyectadas para 2017 en conjunto con una pujante demanda, el resultado sería una tasa de vacancia baja que puede llevar a un sobrecalentamiento de precios y menor flexibilidad en las negociaciones comerciales.

RENTAS

Las rentas promedio en Clase A/A+ continuaron su firme tendencia alcista, rompiendo un nuevo récord máximo de los últimos tres años. El precio de alquiler en Clase A/A+ promedió US$ 25,80 por m² por mes, representando un incremento de 1,3% respecto del trimestre anterior y 2,3% en términos interanuales. Si bien variaciones puntuales trimestrales y anuales parecen leves, la tendencia acumulada arroja un pausado crecimiento anual promedio de alrededor del 2,0% desde 2013 hasta 2017. Comparativamente, Clase A+ registró un alza de 1,3% frente al 1,4% en Clase A.

Las rentas Clase A+ se encontraron en el rango de US$ 23,60 a US$ 42,00 por m² por mes, con un promedio de US$ 28,98. Los submercados con las rentas más altas fueron Plaza San Martín, Puerto Madero Norte y Catalinas, mientras que las rentas Corredor Panamericana y Puerto Madero Sur fueron las más competitivas en este segmento. Por otro lado, en Clase A el rango se extiende desde US$ 18,60 hasta US$ 29,00 por m² por mes. Los submercados con las rentas más altas fueron Microcentro, Zona Norte CABA y Plaza San Martín.

EXPENSAS COMUNES

El promedio de expensas comunes para edificios Clase A/A+ se situó en US$ 6,21 por m² por mes, reflejando una leve caída trimestral del 0,1%. El persistente aumento en expensas comunes estuvo impulsado por el persistente contexto inflacionario, que en el 1T 2017, parece dar una tregua al incremento; siendo esta una señal muy positiva.

Las expensas comunes para edificios Clase A+ se encontraron en el rango de US$ 6,60 a US$ 9,80 por m² por mes, mientras que en Clase A, el rango fue de US$ 3,00 a US$ 7,40; cabe mencionar que determinados edificios se encontraron fuera de dichos rangos, debido a su eficiencia y características operativas.

A FUTURO

Se proyectan unos 128.252 m² a ser entregados en 2017, tan sólo 5,1% más que el año anterior. La mayoría de estas superficies sería entregadas fuera del CBD, tanto en Zona Norte como en Distrito Tecnológico. Asimismo, se estima un crecimiento del inventario del 28,6% en los próximos tres años. Los rentas en aumento, impulsadas por la expansión en la demanda, continuarían su tendencia a lo largo del 2017. Bajos de niveles de vacancia fomentarían dicha tendencia.

Fuente: CBRE

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