Informe de la Construcción y el Mercado Inmobiliario

NUEVO CICLO PARA EL SECTOR INMOBILIARIO:
MÁS PROPIETARIOS, MENOS INQUILINOS
A fines de agosto de 2017, el Instituto de Economía de la Fundación UADE relevó los precios de oferta de departamentos en dólares en la Ciudad de Buenos Aires publicados en medios gráficos e Internet (Tabla 1).

Dentro de la muestra seleccionada, las unidades ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y
Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados, los valores más elevados. En tales zonas
para el segmento “a estrenar”, los precios rondaron entre los US$ 3897 (Recoleta) y los US$ 3244 (Núñez)
el M 2. Cabe destacar que, según las estimaciones del Instituto, el promedio simple del precio de oferta del
M 2 para el conjunto de barrios relevados es US$ 2972 (mayor en un 9,9% respecto de agosto de
2016) para los departamentos nuevos y US$ 2519 para los usados (un 12,3% mayor, en igual
comparación de períodos).
En particular, los valores de departamentos nuevos en Belgrano, Palermo, Núñez y Recoleta
crecieron un 10,1%, 9,4%, 7,7% y 5,9% respectivamente, al comparar agosto’17 respecto de agosto’16.
Por su parte, las unidades usadas también registraron precios promedios en ascenso: en Núñez (16,5%),
Belgrano (16,4%), Recoleta (12,9%) y Palermo (12,8%) al comparar los precios de agosto’17 vs. agosto’16.
El relevamiento correspondiente al mes de agosto´17 confirma la tendencia alcista que se viene
registrando durante este año, cuyo principal motor es el resurgimiento de los créditos hipotecarios.
Analistas del medio coinciden en que un nuevo ciclo se ha instalado revirtiendo el del período 2002-2015
que se caracterizó por un crecimiento de inquilinos en detrimento de los propietarios. Este hecho se
corrobora con el elevadísimo porcentaje de búsquedas en los sitios inmobiliarios para alquiler en 2015
(aproximadamente 70%) en tanto que en la actualidad son para comprar.
Este significativo cambio es básicamente el fruto de la puesta en marcha de los créditos hipotecarios
que están registrando un crecimiento exponencial con expectativas de continuidad. La razón de este comportamiento obedece a que el mercado inmobiliario enfrenta una fuerte demanda de viviendas diferida
en el tiempo desde fines de los ´90 y el crédito, a través de la Unidad Valor Adquisitivo -UVA-, ha llegado
para poder dar respuesta al déficit habitacional. Los préstamos se están concentrando fuertemente en esta
línea de financiamiento dado que el solicitante con el mismo ingreso accede a un mayor monto y su destino
es primordialmente la compra de vivienda (primera o reemplazo), a pesar que se podría optar por refacción
o construcción. El incentivo para la toma de un préstamo radica tanto en los plazos (entre 25 y 30 años)
como en las tasas de interés, donde la desaceleración en el ritmo de crecimiento de los precios hace que el
panorama se torne más predecible y se reduzca la incertidumbre y el riesgo. A esta oferta de créditos
responden personas entre 25 y 40 años, con un monto promedio de $ 1.400.000, siendo el tope
aproximadamente $3.000.000.
La expansión del crédito se visualiza en el sector a través del incremento en las operaciones de
compra-venta y de los montos involucrados en las mismas. La cantidad de actos escriturales (6.019)
registró una suba aproximada del 42,3% en agosto’17 respecto de igual período año anterior en tanto que
los montos lo hicieron en 71% en dólares y 92,7% en pesos por diferencias en el tipo de cambio de acuerdo
a la información suministrada por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Por su parte, el período enero-agosto de 2017 registra un incremento del 44,7% en términos de
cantidad de escrituras de compra-venta y 114% respecto de los montos en pesos con respecto a igual
período año anterior.
Una comparación de la distribución de los actos escriturales en la Ciudad de Buenos Aires
segmentada por el monto de las operaciones para agosto’17 y agosto’16 corrobora lo expresado
anteriormente con respecto al perfil del sujeto de crédito: continúan avanzando las operaciones que superan
el millón de pesos alcanzando una representatividad de 72,4% del total (65% en junio’17, 62% en abril’17 y
47,5% en junio’16). Las franjas más dinámicas fueron las que se ubicaron por encima de 1,5 millones de
pesos, con una variación positiva del 62% en los segmentos entre 1,5 y 3,5 millones de pesos y del 73% en
los de más de 3,5 millones. No obstante, se destaca que el segmento superior a 2,5 millones de pesos
representa 28,49% del total del monto involucrado en los 6.019 actos escriturales. Considerando la
segmentación por montos, el mayor aporte lo hace el segmento entre 1,5 y 2,5 millones de pesos con
23,74%, que constituye el foco de los préstamos

Fuente: UADE

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